Предпочтения российских покупателей недвижимости за 20 последних лет
Наиболее характерные тенденции в колебаниях спроса на недвижимость на российском рынке за период с 1999 по 2019 годы.
В течение последних двух лет в России сохранялась тенденция к сокращению объемов строительства и к уменьшению количества сделок по приобретению квартир. В то же время цены на первичную недвижимость в минувшем году выросли, причем некоторые эксперты предполагают, что подорожание станет еще более ощутимым в ближайшие месяцы. Впрочем, строящиеся в Новой Москве таунхаусы могут и подешеветь – в этом сегменте сложилась особая ситуация. Для того, чтобы всё происходящее на рынке российской недвижимости стало более понятным, стоит обратиться к его истории, в том числе и довольно давней.
Шок после дефолта
Как известно, в августе 1998 года произошел так называемый «крах пирамиды ГКО». Правительство отказалось совершать выплаты по своим долговым обязательствам. Это событие немедленно повергло экономику в хаос. Сухая статистика сообщает, что падение цен на недвижимость, спровоцированное этим кризисом, составило от 30 до 35%, однако никакие цифры не способны в полной мере отразить всю глубину пережитого тогда шока.
Следует отметить, что строительство было в тяжелейшем упадке задолго до объявления дефолта. Если что-то и продавалось, то в основном вторичные квартиры. Когда наступил кризис, их владельцы какое-то время не хотели снижать цены, но шестикратное удешевление рубля по отношению к ведущим мировым валютам было более чем убедительным аргументом. В результате в городах-миллионниках «хрущевку» можно было приобрести за 5 тысяч долларов, а то и меньше.
Воздействие дефолта оказалось очень длительным. Например, победители нашумевшего шоу «За стеклом» получили в качестве эквивалента однокомнатной квартиры в Москве всего лишь $30 000. Это было в 2002-м, а уже через несколько лет подобная цена стала выглядеть попросту смешной.
«Тучные годы»
В «нулевые» Россия получила возможность для восстановления. В страну хлынул мощный поток нефтедолларов, воздействие которого многократно усиливалось наведением порядка в налогообложении крупнейших компаний. Финансовое положение людей настолько улучшилось, что для многих из них покупка собственного жилья перестала быть беспредметной мечтой и перешла в практическую плоскость. Кроме того, началось развитие ипотечного кредитования.
Характерной особенностью тех лет стал повышенный спрос на квартиры большого метража. И если в 90-е застройка часто была «точечной», то теперь дома, словно в советские времена, возводились целыми кварталами. При этом всё реже стал использоваться кирпич, предпочтение отдавалось монолитным зданиям.
Отдельно нужно упомянуть о загородном строительстве. Оно начало развиваться еще в 90-е, однако заказчиками тогда были в основном «новые русские», многие из которых не успели даже пожить в своих особняках, отправившись кто в тюрьму, а кто и на кладбище. В «тучные годы» загородным жильем, в том числе и таунхаусами, заинтересовался нарождающийся «средний класс», что и обеспечило условия для наступления настоящего «бума» в этом сегменте рынка.
Кризис-2008 и его последствия
Через девять лет после дефолта пришла новая беда. На этот раз её источник находился далеко за океаном. Американский ипотечный кризис спровоцировал падение цен на нефть, вызвал крах множества банков и нанес тяжелый ущерб всей мировой экономике. К 2010 году стоимость российских квартир, выраженная в долларах, опустилась не менее чем на 30%. В то же время «рублёвая» цена снизилась не столь значительно, на 10-15%.
В проигрыше оказались в первую очередь покупатели «долевок». Многие из оплаченных ими объектов так и остались незаконченными. Пострадали также и те, кто приобретал жилье в надежде на сохранение вложенного капитала.
Результатом всех этих неприятностей стало постепенное снижение интереса к домам и квартирам большой площади. Покупателям стало тяжело постоянно нести избыточные коммунальные расходы. Эта тенденция, сохраняющаяся и сейчас, стала причиной возникновения определенного объема «неликвида» - огромных домов, которые никто не желает приобретать.
Развитие рынка после 2014 года
Ипотечный кризис, как могло поначалу показаться, имел сравнительно краткосрочное воздействие. Уже в 2011-м объем продаж недвижимости снова стал расти, притом довольно динамично. Этому способствовала, в частности, финансовая политика – получение ипотечного кредита стало намного более доступным, а его условия заметно смягчились. Заговорили даже о повторном буме загородного строительства.
К сожалению, на этот раз рост продлился недолго – уже в 2014-м по России был нанесён «санкционный удар», который сопровождался намного более опасным явлением – катастрофическим падением цен на нефть. В те дни, когда курс рубля в очередной раз рухнул, люди массово покупали квартиры и дома без особого разбора, пытаясь просто уберечь свои деньги, однако после этого всплеска наступила стагнация, плавно перешедшая в медленное «сползание».
Характерной тенденцией последних лет стало падение интереса ко вторичному жилью, особенно из старого фонда. Кроме того, по-прежнему нет спроса на большие дома и огромные квартиры. Приобретая участок в Новой Москве, покупатели предпочитают выстроить там небольшой и компактный коттедж, а не внушительный особняк. Постепенное увеличение цен, как полагают эксперты, вызвано притоком заемных «ипотечных» денег, а не ростом платежеспособного спроса как такового. Именно поэтому подорожание сопровождается сокращением числа совершенных сделок.
Таунхаусы в Новой Москве
